Beaucoup de propriétaires nous demandent si l’ appareil Pinel est une bonne idée pour un investissement immobilier.
La réponse n’est pas facile car elle dépend de plusieurs paramètres, tels que votre niveau d’imposition, votre capacité de crédit ou la demande de location de la région que vous allez utiliser.
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Dans cet article, nous allons détailler notre approche en profitant de la loi Pinel, les conditions pour en profiter et enfin éviter les pièces de monnaie.
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Plan de l'article
Sommaire exécutif
- Réduction d’impôt dans la Loi Pinel
- Conditions préalables à la Loi Pinel
- Conditions sur la propriété
- Conditions de location
- Conditions générales du locataire
- Pièges à loi Pinel
- Calcul de la superficie
- Indexation des
- loyers Parking
- Revenu étudiant
- Revenu des locataires dans le Vivre ensemble
- Location vacant
Réduction d’impôt dans la Loi Pinel
Nous avons écrit une feuille séparée sur la déclaration des impôts dans Pinel, l’objectif de cette feuille est de se concentrer sur le principe général du système, qui est assez simple : vous serez en mesure de déduire une partie du montant total de votre investissement de vos impôts .
Cette déduction est calculée sur le placement que vous ferez, qui est limité par deux facteurs :
- un total maximum de 300.000€
- un montant d’achat maximal de 5500€/m² en valeur de surface pondérée (voir ci-dessous)
- pour jusqu’à 2 logements résidentiels
Dépassement du plafond de prix prévu dans la loi Pinel
Il est possible de conserver une propriété dont le prix dépasse le plafond de 300.000€ ou 5500€/m².
S’ il vous plaît Notez que dans ce cas, vous ne pouvez calculer la part de placement que par rapport à la (s) limite (s) supérieure (par exemple, 300.000€ si vous achetez une propriété pour 400.000€).
Pour calculer le montant de la réduction d’impôt, il est nécessaire d’appliquer au montant de l’investissement un coefficient qui dépend de votre période d’engagement sur l’appareil.
Durée du loyer Taux applicable Réduction totale max. Réduction annuelle max. Premier engagement de 6 ans Période initiale de 6 ans 12% 36,000€ 6000€ (2% /an) Prolongation de 3 ans 6% €18.000€ 6000€ (2% /an) Prolongation de 3 ans 3% €9000€ 3000€ (1% /an) Premier engagement de 9 ans Période initiale de 9 ans 18% 54.000€ 6000€ (2% /an) Prolongation de 3 ans 3% €9000€ 3000€ (1% /an) Nous vous avons indiqué dans le tableau avant les valeurs de réduction équivalentes si vous investissez 300.000€ (ou plus) si votre investissement est plus petit, le coefficient qui s’applique au montant est le même, mais la réduction diminuera proportionnellement.
Donc, si vous investissez 150 000€ au lieu de 300 000€ dans le logement, la réduction potentielle d’impôt annuelle passera de 6 000€ à 3 000€ par an.
Caliblez le montant investi en fonction de vos impôts (actuels et estimés), il ne serait pas utile d’investir 300 000€ dans Pinel si vos impôts sont de 3 000€ par an.
Conditions à remplir pour bénéficier du dispositif Pinel
Conditions sur la propriété
Pour bénéficier de l’appareil Pinel, la propriété doit être :
- un nouvel appartement (ou un appartement équivalent peut être trouvé sur le site Web du service public pour plus d’informations sur les définitions et les délais de travail)
- est situé dans une municipalité appartenant aux zones A, A à ou B1 (voir Simulateur de zonage de la fonction publique)
- Haute efficacité énergétique (RT 2012 ou BBC 2005 ou HPE Renovation)
Extension du système Pinel en 2018
L’ appareil Pinel a été prolongé en 2018 jusqu’en 2021.
Toutefois, l’extension a vu l’exclusion des zones B2 et C du régime ; dans ces zones, seuls les projets dont les approbations ont été soumises avant le 31.12.2017 sont éligibles.
Conditions Générales de Location Pinel
Vous devez louer votre propriété dans la résidence principale par un bail vide (source). La location en meublé n’est donc pas possible.
Pour être éligible au régime, vous devez également respecter un plafond locatif par m², qui varie selon les zones et qui est défini pour 2020 comme suit (source BOFIP)
: région Loyer couverture/m² Zone A à 17,43€/m² Zone A 12,95€/m² Zone B1 10,44€/m² Zone B2 et C (sous réserve de conditions) 9,07€/m² Si vous louez un 50m² à Evry, vous êtes dans la Zone A et le loyer maximum est de 647.50€.
Tout comme le plafond de 5500€/m², le calcul du loyer maximum implique l’entretien d’une surface. Ce calcul peut être difficile, selon les définitions que vous utilisez, nous vous donnerons plus d’informations dans la section suivante.
Conditions pour les locataires à Pinel
En plus du respect du plafond locatif Pinel, vous devez également respecter un seuil de revenu maximal , qui dépend de votre territoire, mais aussi de la composition du ménage locataire.
Pour définir le revenu du ménage, vous devez compter sur le revenu fiscal de référence de l’avant-dernière année précédant l’année. de la signature du bail , c’est-à-dire, si le bail est signé en 2018, c’est le revenu fiscal de référence de 2016, qui sera présenté sur l’avis fiscal 2017.
Pour 2020, les plafonds sont définis comme suit (source BOFIP) :
Composition de la maison du locataire Zone A à Zone A Zone B1 Zone B2 et C Personne Célibataire 38 465€ 38 465€ 31.352€ 28 217€ paire 57,489€ 57,489€ 41 868€ 37 681€ Individuel ou couple avec 1 personne à charge €75 361 69 105€ 50,349€ 45 314€ Individuel ou couple avec 2 personnes à charge 89 976€ 82,776€ 60,783€ 54 705€ Individuel ou couple avec 3 personnes à charge 107 053€ €97 991 71,504€ 64,354€ Individuel ou couple avec 4 personnes à charge 120 463€ 110 271€ €80 584 72.526€ Supplément par personne à charge supplémentaire 13 421€ 12,286€ 8.990€ 8,089€ Prenons notre exemple du 2P de 50m² loués à Evry maximum 647.50€. Ce 2P ne sera pas loué à un couple sans enfants qui gagnent à 2 plus de 57,489€, a priori cela vous laisse assez d’espace libre car le seuil de revenu pour couvrir 647,50€ loyer grâce à notre assurance location non payée est de 22,14€.
Possibilité de louer à un ascendant ou à une progéniture
À partir de 2018, le législateur autorisait la location de Pinel à un descendant ou à un ascendant hors de la maison fiscale, ce qui était auparavant impossible (source).
Dernier point important : quelles ressources devraient être considérées pour les colocataires à Pinel ? La question se pose, bien sûr, et le site web de la fiscalité a donc fait valoir ce point important :
Si plusieurs personnes formant des maisons fiscales distinctes détiennent le contrat de location, il est fondamentalement important que chacune d’entre elles, selon sa situation propre, réponde aux besoins en ressources susmentionnés respecté. dans III § 200 à 510.
Toutefois, les ressources des contribuables vivant ensemble doivent être évaluées dans leur ensemble. Par conséquent, pour évaluer les ressources d’un couple vivant en cohabitation, il est nécessaire de faire une masse de tous les budgets fiscaux et de comparer le montant reçu au plafond des ressources en fonction de la composition totale du groupe ainsi formé.
Site web de la fiscalité Nous verrons dans la section suivante que cette définition de vivre ensemble est en fait un piège potentiel dans lequel de nombreux propriétaires tombent.
Les pièges d’une location à Pinel
Calcul de la plage de pinel
Comme nous l’avons vu dans les maximums qui s’appliquent au prix d’achat ou au loyer, la superficie utilisée pour calculer les ratios par m² n’est pas exactement définie. En réalité, la surface doit intégrer les pièces jointes de la pièce principale. avec une pondération peut être appliqué sur les balcons, terrasses ou caves selon la formule suivante.
La superficie à prendre en compte lors de l’évaluation du plafond locatif est définie comme espace habitable (voir IV-C-1-a § 330). Cette surface habitable est augmentée de la moitié de la superficie inférieure à 8 m² par logement (voir IV-C-1-b § 340). La superficie ainsi définie est incluse dans l’obligation de location contractée par le propriétaire.
Source : Site Web des impôts Le lien que nous donnons sur le site fiscal définit exactement les pièces jointes qui doivent être prises en compte, et en particulier le plafond de 9m² à appliquer aux terrasses.
C’ est donc un point important à considérer, car on pourrait garder une superficie trop petite en oubliant les annexes et en fixant ainsi un loyer maximal sous-évalué.
Indexation des loyers Pinel
Si vous définissez le loyer au maximum plafond, vous pouvez considérer la question de l’indexation ou de ne pas louer sur l’anniversaire. Vous risquez de dépasser le plafond et de ne pas bénéficier de la réduction d’impôt ?
La réponse est évidemment non, puisque les plafonds en pinel sont indexés selon l’indice IRL que vous utiliserez pour augmenter son loyer. Donc, ils sont toujours égaux ou inférieurs au plafond du pinel si vous utilisez le même indice IRL.
Parking à Pinel
Comme nous l’avons déjà vu, la définition du loyer maximal de la superficie pondérée est cruciale.
Un piège classique consiste à ajouter un supplément pour l’espace de stationnement loué dans l’annexe du bail . Les places de stationnement ne rentrent pas dans le calcul de la surface pondérée, de sorte que vous ne pouvez pas dépasser le plafond du pinel avec des frais de stationnement.
Le solution est de signer louer un parking séparé , indépendamment de la location d’appartement principal. Nous offrons un modèle de location de parking séparé qui répond aux exigences du Code Civil.
Attention, l’administration fiscale accepte cette installation sous trois conditions (source) :
- Vous n’avez pas besoin de lier les deux baux, c’est-à-dire que le locataire doit être libre d’annuler l’espace de stationnement en restant dans les locaux
- le locataire doit être en mesure d’atteindre le parking séparément des bâtiments principaux, donc dans la pratique, vous devez être en mesure de le louer à quelqu’un d’autre
- le loyer du parking doit être raisonnable
Calcul de la limite de revenu pour un étudiant avec garant à Pinel
Si vous louez à un étudiant en prenant des garants, quels sont les gains à considérer ? Celle de l’étudiant, le garant ou les deux accumulés ?
Les critères de prise en compte des ressources pour la Loi Pinel sont détaillés sur le site de l’impôt, qui donne la réponse pour les enfants qui sont assujettis à l’impôt lié à la maison de leurs parents :
Dans le cadre de l’application de la réduction fiscale aux investissements locatifs conformément à l’article 199, point B, de la CGI, le Conseil d’État a établi que, si le locataire est un enfant rattaché à la maison fiscale de ses parents, le revenu à prendre en compte n’est que le revenu de cette personne. Locataires sans contrepartie de ceux des parents ou des autres membres du foyer fiscal (CE, arrêt du 21 novembre 2007, n° 295949).
Par extension, le revenu des garants potentiels n’affecte pas la limite de ressources des locataires , vous devez prendre en compte la somme des revenus des locataires.
Revenu des colocataires vivant ensemble à Pinel
Nous avons vu plus tôt que le Le revenu des colocataires ayant des maisons fiscales distinctes doit respecter la limite de ressources dans chaque cas. Le problème est que les impôts ont donné une exception : pour les colocataires de vivre ensemble, c’est la somme de leurs revenus qui doit respecter les limites de ressources. Cependant, la limite de ressources d’une paire est inférieure à deux fois plus élevée qu’une seule personne .
Par conséquent, nous recommandons que deux colocataires dans un studio ou un appartement de deux pièces soient considérés comme des cubins de noix de coco par défaut. Pour un colocataire ayant plus d’une pièce, demandez aux colocataires une explication écrite confirmant qu’ils vivent ensemble ou non. Ainsi, vous pouvez vous décharger de votre responsabilité en cas de vérification fiscale, car vous n’avez pas le pouvoir de vérifier si les colocataires sont en cohabitation ou non.
Enfin, nous vous rappelons que si les locataires sont mariés ou pacsés ne pose pas la question, nous devons les considérer comme un couple et leur somme de revenus.
Location de vacances mortelle à Pinel
Les différentes raisons de questionner la performance de Pinel sont indiquées sur la page des impôts au lien suivant.
Le principal risque de remettre en question l’avantage est l’ espace locatif de l’hébergement sur une période de plus de 12 mois à compter de la réception du séjour du locataire précédent . Si le locataire vous informe avec un préavis de 3 mois, standard en loyer vide, votre logement doit être loué dans les 9 mois suivant le départ.
Par conséquent, en plus du risque d’une perte importante de revenus qui menace votre rendement locatif, il est important de choisir une zone avec un marché locatif tendu qui vous garantit de louer votre maison à un rabais possible.
Droit Pinel et assurance location impayée
L’ appareil Pinel est utilisé pour les les paiements ne sont pas remis en question a priori.
Afin de maintenir votre rendement locatif, en particulier en cas d’acquisition de prêt, nous vous recommandons fortement de passer par notre garantie locative impayée.
Attention, les critères sont assez stricts, il est donc nécessaire de choisir une zone économiquement dynamique, dans laquelle il y a des locataires appropriés.