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Un début d’année serein, où la pierre continue de jouer son rôle de refuge
Après une année de 2020 en dents de scie où les phases d’euphorie et les périodes de ralentissement ont continué à se suivre, 2021 commence beaucoup plus calmement. Sans parler de lente, le marché immobilier se poursuit à son rythme de fin d’année. Alors que le déconfinement le printemps dernier l’a vu revenir sur les chapeaux de roues tant en termes de volume de transactions que de prix, la chute n’a pas conduit à la même poussée. Le temps est maintenant en équilibre. La preuve en est la suivante : la stabilisation des droits de douane enregistrée depuis fin octobre tend à se poursuivre, avec seulement 0,1% en France le mois dernier.
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Les villes qui ont le plus progressé au cours des 12 derniers mois, Nantes, Lille et Strasbourg font mieux que de résister en janvier avec une performance supérieure à 0,5%. Quant aux autres métropoles, leur stabilisation se poursuit au premier mois de l’année, sauf Montpellier et Lyon, qui voient leurs prix baisser (-0,3%). Confirmant, notamment pour la capitale de la région Auvergne-Rhône-Alpes, une tendance à la baisse déjà observée depuis deux mois (-0,7%).
Loin de s’inquiéter, ce phénomène d’atterrissage tarifaire témoigne de la force actuelle du marché et surtout de sa capacité de résilience. L’absence de réaction épidermique tant dans un sens (rebond des prix artificiellement provoqué par un rattrapage des transactions) que dans l’autre (effondrement suite à une perte totale de confiance des ménages) est dans le sens d’un marché serein où la pierre continue de jouer pleinement son rôle de valeur de refuge. Et cela, dans un contexte toujours marqué par des incertitudes économiques et sanitaires liées à l’évolution et à la gestion de l’épidémie du coronavirus.
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Un ratio offre/demande d’équilibre, les acheteurs sont discrets
Bien que, en général, les ménages restent confiants dans l’avenir et que la majorité d’entre eux considèrent l’immobilier comme un investissement solide, la menace d’une crise économique à la suite de la crise sanitaire actuelle semble de plus en plus reculer les cartes. Toutefois, si l’emploi semble être relativement épargné aujourd’hui, des incertitudes grandissent quant à l’évolution de la situation une fois que les filets de sécurité mis en place par l’État ont été levés. En effet, selon les dernières projections publiées par la Banque de France à la mi-décembre, la détérioration du marché du travail encore limité devrait se produire en 2021. Le taux de chômage pourrait atteindre un sommet de près de 11 % au premier semestre.
Outre les incertitudes dans l’emploi, la question de l’accès aux crédits. À la mi-décembre, le Conseil de stabilité financière élevé a annoncé l’assouplissement des règles relatives au taux maximal d’endettement (désormais plafonné à 35 %), la prolongation de la période d’endettement et l’autorisation des banques de déroger à ces critères de 20 % des cas (contre 15 % auparavant). Cependant, les incertitudes économiques auxquelles sont confrontées les banques pourraient conduire de concentrer leur choix de financement uniquement sur les meilleures questions.
En conséquence, les acheteurs sont toujours discrets et le rapport entre l’offre et la demande s’approche de l’équilibre dans presque toutes les dix plus grandes villes françaises ainsi que dans la capitale.
Ainsi, selon l’indice de tension immobilière des Meantels Agents, Nantes, Toulouse et Marseille ne comptent respectivement que 8%, 7% et 6% plus d’acheteurs que les vendeurs. Soit à peine plus que Paris (5% de plus), Rennes et Nice (4% de plus) ou Bordeaux et Lyon (3% de plus).
Paris recule, la banlieue grimpe
Pour la première fois depuis août 2015, les prix à Paris intra-muros ont baissé au cours des 12 derniers mois (-0,1%), en raison d’une forte baisse des tarifs commerciaux (-1%). Critique : alors que la ville a atteint 10 500€ le m² en février dernier et semblait en route pour atteindre 11 000€ le m², elle est maintenant tombée à 10 350€ le m². Un niveau toujours particulièrement élevé par rapport au reste de la France. Cependant, ce tarif freinage est encore plus surprenant compte tenu de l’évolution des prix dans le reste de l’Île-de-France au cours de la même période.
Si, traditionnellement, les prix dans les banlieues suivent l’impulsion parisienne, les derniers mois sont une exception. En un an, le prix de la pierre est en effet passé de 2,5% dans la petite couronne et 2,7% dans la grande couronne. Ainsi, la banlieue, considérée à tout moment comme le marché de report pour les Parisiens à la recherche de zones plus vastes, semble maintenant gagner son indépendance.
Parmi les principales explications de cet état de choses : la crise du coronavirus qui a peut-être légèrement changé les yeux des acheteurs sur les attraits de la vie parisienne. Vie culturelle à Berne, bars et restaurants fermés, offre de transports réduits… L’intérêt immédiat de vivre en intra-muros est moins évident qu’il y a quelques mois. Sans parler du déploiement du télétravail, qui incite de nombreux acheteurs à se demander si, à un budget égal, d’avoir une salle supplémentaire qui peut être transformé, si nécessaire, en bureau.
Quant au développement du Grand Paris avec la création de 200 kilomètres de lignes automatiques et 68 nouvelles stations, il contribue également à changer les vues des ménages sur les banlieues avec la perspective de passer moins de temps dans les transports grâce à un réseau optimisé.
Aux portes de la capitale, Saint-Ouen en est un parfait exemple. Relié récemment à Paris avec la ligne 14, Saint-Ouen voit ses prix augmenter de 10% en 2020 (6 593€ le m2). Un autre exemple est celui d’Alfortville (94), desservie par la ligne 15 du Grand Paris Express d’ici 2025 et dont les prix augmentent de 9,4 % en un an (5 402€).